実家を売却前に知りたかった(ノ_<)後悔しないためのポイント

え?・・・マジ!?こんな筈じゃなかった。持家は財産だと思って悠遊としていましたが、まさか親の家が、持ち家であるがために苦労するなんて思ってもいなかった。実家が「賃貸」か「持ち家」かによっては、苦労が明らかに異なります。そんな時に後悔しないための事例から不動産サイト活用方法まで最新情報をご紹介します。

 

いざ売る時になって親の家問題は「持てる者の悩み」だとつくづく思いました。親の家を相続するから金持ちじゃありません!

 

 

実家問題を解決するための考え方

 

相続人が複数いる場合は、「親の家を有効に活かす義務と責任」があります。
誰も住まなくなった実家・土地を、それを必要とする次世代にバトンタッチされること、自分の代で家をたたむという、マイナス感情がありますが、そこから、プラスに転じて、親の家の価値を最大限に引き出すことです。


家が空き家になるとどんな問題が発生するのか?

日本全国空き家の状況 「平成25年総務省より」

空き家の数は日本全国で調査のたびに増加傾向にあるようで、この20年間で1.8倍になっています。
住宅・土地統計調査結果 平成25年「総務省統計局」

 

実家の空き家問題 5つのポイント

1.住宅ローンは完済しているのか

   @ 個人に借金があれば相続金額から引いて課税
   A 相続放棄
   B 限定承認

 

2.環境問題

   @ 雑草
   A 不法投棄
   B 放火
   C 不法侵入

 

3.建物の倒壊

   @ 建物の老朽化で倒壊の危険性
   A 建物は使わないと急速に老朽化する
   

建物の倒壊は大問題につながります!!ブロック塀が倒れたり、屋根瓦が落下して近隣の住民にケガをさせたりする事例が多く寄せられています。→この状況を問題視し国や自治体が空き家防止に向け本格的に動き出してきています。

 

4.税金の問題

   @ 特別措置法(空家対策措置法)
   A 1年放置で最大税金が6倍になる!

 

5.強制的に解体される?

   @ 特別措置法(空家対策措置法)
   A 迷惑な空き家は強制取り壊しになる。

 

実家空き家問題事例Q&A

実家 売却 手順

住宅・土地統計調査結果 平成25年「総務省統計局」


まず最初に、親の家の場合、相続登記をしなければなりませんので権利関係を明らかにしましょう。次に、家の築年数などの基本仕様を把握します。また、これらの事を調べる前に必ず売買スケジュールをたて、固定資産、特例制度など、お金関係に関することも組み込みましょう。

 

なぜなら、住まなくなって3年後の年末までに売却完了すれば、売買時の税金が安くなるからです。住まない家の売却は、3年目が目安になります。

 

居住用の特例制度

   3年目年末まで譲渡益の3000万円までは課税されません。

 

実家の概要を把握する

 

 権利関係
   相続登記は絶対に必要です。登記ができないのでは、売買契約ができません。

 

 家の基本仕様
  「土地・建物面積」「間取り」「築年数」など

 

 固定資産税や維持・管理費

 

 火災・地震保険に加入

 

 住宅ローンの残債

 

 住宅取得時の費用
  売却益=売り出し価格−(土地の購入代金+建設資金+諸費用)

 

実家の財産価値を判断する

 

売れるか?売れないのか?

  家の評価を決めるのは8割がたが立地条件次第。
  また、一戸建てなのか?マンションなのか?古いのか新しいのか?

 

古ければ古いほど有効活用がしにくい

  築25年超の家の査定額は建物評価が0になっていることが多い。では、貸し出すのか?
  古い家を貸すにはリフォーム代がかかり、費用対効果を綿密に練る必要があります。
                    

古くても価値の高い家もある

 

広ければ活用しやすいとは限らない

  小世帯化で広い家を希望する人が減少しています。
  20年ほど前では標準世帯と言われた夫婦子供2人の4人家族が常識であった世帯が、今は激減し単世帯が多い。

 

これらのように、地域などの立地、マンションや一戸建てなどの建物の基本的な条件いろいろな角度から売却価値がを見ていきます。

 

売りにくい家なのか、売りやすい家なのか?客観的な予備知識をつける

ここまでくると、早く、近所の不動産屋などの身近なところで、実家の状況を確かめたいところですが、そこはぐっとこらえて、もう少し予備知識をつけましょう。

 

個人の主観レベルだけで、地元の不動産屋などに足を運んではいけません。

 

なぜなら、売りたいだけの気持ちで、予備知識ナシで地元の不動産屋などにいくと、
囲い込みなど、お店の都合で売買がすすめられてしまう事が稀にあるからです。

 

住宅不動産サイトを有効活用する

今はネットで検索するとなんでも調べられる時代です。
自分の予備知識を高めるためには、まず、住宅不動産サイトでいろいろな物件情報を確認し、売りたい人、買いたい人、借りたい人、貸したい人など、さまざまな視点から実家の評価をしていきましょう。


やってはいけない 実家の相続とは

高齢化にともない、実家を相続するときには、子世代も既に持ち家があるから住む必要がなく空家状態になってしまいます。
そうすると、住まない実家には税金も高くなり、経済的の非常に厄介な存在になってしまいます。また、2015年1月に税制改正が施行され相続税の課税対象になるケースが発生し、一般庶民にも相続問題は深刻になってきました。だから、「やってはいけない実家の相続」や「住まない実家は速やかに売るべき」とか言われています。

実家を相続した時にかかる税金と計算式

実家を売却する時の税金

実家の相続で支払う税金は2種類

 

「登録免許税」と「相続税」です。

 

登録免許税

実家の土地や建物の所在地など所有者の情報を登記簿に登録することを「登記」といいます。実家の相続を受けた場合、所有者が変わるため「所有権移転登記」をする必要があります。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。

 

登録免許税の計算式

 

 登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%

 

固定資産評価額って何?

市町村で決定し毎年見直しが行われています。詳しい評価額は市町村役場で確認しましょう。

 

相続税

実家の財産を家族が引き継ぐことを「遺産相続」といいます。この財産が一定額を超えると「相続税」の支払い対象となります。

 

相続する財産がいくら以上だと相続税の対象になるのでしょうか?

相続する財産から基礎控除額(相続税法)を差し引いた金額になります。
※ 基礎控除額=3000万円+相続人の数×600万円

 

相続税の計算式

 

 相続税 = 財産 − 借金など − 基礎控除額

 

ここでは簡単に実家を相続した時にかかる税金の考え方だけを述べました。
相続関係は相続人構成など、難しいところがありますので、相続に関係する税理士、司法書士、行政書士、弁護士へ相談してください。

 


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